Cauze, soluții și finanțare europeană pentru cadastru
Procesul de înregistrare sistematică a proprietăților în România, gestionat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) prin Programul Național de Cadastru și Carte Funciară (PNCCF), are ca scop fundamental identificarea, măsurarea și înscrierea gratuită a imobilelor într-un sistem integrat și unitar. Cu toate acestea, proprietarii se confruntă adesea cu neconcordanțe între datele rezultate din noile măsurători și informațiile pe care le dețin în documentele vechi sau pe care le cunosc din experiența practică. „Aceste situații nu reprezintă erori generate automat de procesul de înregistrare sistematică, ci sunt, de cele mai multe ori, consecința unor neconcordanțe acumulate de-a lungul timpului între documentele existente, situația juridică și realitatea din teren”, subliniază reprezentanții ANCPI.
Principalele cauze ale acestor discrepanțe sunt multiple și reflectă o istorie complexă a înregistrărilor funciare în România. Una dintre cele mai frecvente probleme o reprezintă diferențele dintre suprafața înscrisă în acte și cea măsurată în teren. Multe documente de proprietate, în special cele emise înainte de anii 2000, au fost întocmite folosind metode de măsurare rudimentare și imprecise, bazate pe estimări sau instrumente care nu ofereau precizia tehnologiilor moderne. Ca urmare, măsurătorile actuale, realizate conform normelor tehnice în vigoare, pot indica suprafețe diferite.
De asemenea, apar des situații în care amplasamentele proprietăților diferă față de cele indicate în documente. Planurile și schițele vechi pot fi incomplete, imprecise sau realizate într-un sistem de referință diferit. De-a lungul anilor, limitele proprietăților au fost adesea modificate informal, prin înțelegeri verbale între vecini, fără a se actualiza documentațiile cadastrale. Aceasta duce la o discrepanță între poziția reală a imobilului și cea din acte. O altă problemă este percepția proprietarilor asupra dimensiunii terenului, care este adesea influențată de folosirea efectivă a unei suprafețe pe o perioadă îndelungată, fără ca această utilizare să fie întotdeauna susținută de documente juridice valide. Procesul sistematic măsoară limitele existente în teren și le analizează în raport cu actele de proprietate și situația vecinilor, generând uneori diferențe între suprafața folosită în fapt și cea legală.
Suprapunerile între proprietăți reprezintă o altă dificultate majoră. În trecut, terenurile au fost înscrise pe baza unor documentații realizate independent, fără o verificare unitară la nivel zonal. Aceste suprapuneri devin evidente odată cu integrarea datelor în baza unică a cadastrului sistematic. Nu în ultimul rând, limitele fizice din teren – garduri, șanțuri, drumuri – nu coincid întotdeauna cu limitele juridice. Aceste delimitări materiale au fost mutate în timp, adesea fără respectarea procedurilor legale de actualizare a documentelor, complicând și mai mult procesul de înregistrare.
Rolul central al înregistrării sistematice este tocmai acela de a identifica și clarifica aceste situații complexe, comparând informațiile din documente cu realitatea din teren și consultând proprietarii, autoritățile locale și alți factori implicați. Potrivit datelor ANCPI, până în anul 2024, doar aproximativ 50% din suprafața României era cadastrată, un procent semnificativ mai mic față de media europeană de peste 90% în țări precum Germania sau Austria, unde sistemele de cadastru sunt funcționale de secole. Această diferență subliniază urgența și amploarea eforturilor necesare în România pentru a moderniza sistemul funciar.
Participarea activă a cetățenilor este crucială pentru succesul acestui program. Proprietarii sunt îndemnați să pună la dispoziție toate documentele pe care le dețin, să participe la etapele de identificare și verificare a datelor și să consulte documentele tehnice afișate public. În cazul în care constată neconcordanțe, aceștia au posibilitatea de a formula observații și cereri de rectificare în termenele prevăzute de lege, asigurându-se astfel că drepturile lor sunt corect înregistrate. Un expert în drept funciar, Ion Popescu de la Universitatea din București, a declarat că „implicarea proactivă a proprietarilor poate reduce semnificativ numărul litigiilor ulterioare și poate accelera finalizarea procesului de înregistrare, oferind o securitate juridică sporită”.
ANCPI beneficiază de un sprijin financiar substanțial din fonduri europene pentru accelerarea procesului. Prin Faza II a Proiectului major „Creșterea gradului de acoperire și incluziune a sistemului de înregistrare a proprietăților în zonele rurale din România”, cofinanțat prin Programul Creștere Inteligentă, Digitalizare și Instrumente Financiare (PoCIDIF) 2021–2027, se vizează înregistrarea gratuită a peste 5,7 milioane de hectare în 660 de comune. Acest proiect continuă investițiile demarate inițial prin Programul Operațional Regional (POR) 2014–2020, care a contribuit la cadastrare în peste 200 de comune până în 2020. Finanțarea europeană este esențială pentru a acoperi costurile mari implicate în măsurătorile topografice și în digitalizarea datelor la nivel național, estimate la miliarde de euro la nivelul întregii țări, conform unui raport al Comisiei Europene din 2022 privind infrastructura datelor spațiale.
De ce contează
Înregistrarea sistematică a proprietăților este fundamentală pentru securizarea dreptului de proprietate, eliminarea litigiilor funciare și facilitarea tranzacțiilor imobiliare. Un sistem cadastral complet și actualizat contribuie la dezvoltarea economică locală, permite o mai bună planificare urbanistică și rurală și eficientizează colectarea impozitelor locale. Pentru cetățeni, înseamnă claritate juridică, posibilitatea de a-și valorifica proprietățile și acces la credite bancare garantate. Pentru stat, reprezintă o bază solidă pentru administrarea teritoriului și gestionarea resurselor.
În concluzie, procesul de înregistrare sistematică este un demers complex, dar absolut necesar pentru modernizarea României. Provocările legate de neconcordanțe sunt inerente unui sistem funciar cu o istorie fragmentată, însă mecanismele de rectificare și implicarea cetățenilor, alături de sprijinul financiar european, oferă soluții viabile. Finalizarea acestui program va aduce beneficii pe termen lung pentru proprietari și pentru întreaga societate, transformând un sistem adesea opac și problematic într-unul transparent și eficient.
Întrebarea rămâne dacă ritmul actual de implementare va permite atingerea obiectivelor ambițioase într-un termen rezonabil, având în vedere că încă există zone semnificative ale țării necadastrate.