Proprietarii din blocul distrus de explozie din Rahova: Dreptul de proprietate dispare

Atunci când bunul tău dispare, indiferent că vorbim de inundații care îți distrug casa sau o explozie care îți spulberă apartamentul, dreptul tău de proprietate asupra imobilului nu mai există și rămâi doar cu o cotă parte din terenul pe care a fost construit imobilul, explică avocatul Cristian Ioan: „Dacă a dispărut locuința, dispare și dreptul de proprietate”. În cazul în care blocul este demolat integral, dreptul de proprietate al persoanelor asupra apartamentelor dispare, spune și avocatul Alexandru Bajdechi. Aceasta nu înseamnă că proprietarii din blocul afectat vor rămâne cu mâna goală. Ei vor putea încasa banii din asigurarea apartamentului și se pot constitui parte în procesul penal și civil împotriva celor vinovați de producerea dezastrului. Statul poate să nu intervină deloc în această situație și să-i lase pe proprietarii terenului să construiască un nou imobil. „Statul nu are bază legală să reconstruiască un bloc pe un teren privat. Nu există, după știința mea, un temei legal ca statul să construiască un bloc. În primul rând, terenul nu e al statului. Terenul e al oamenilor.”, spune avocatul Bajdechi.

Oamenii au așteptări false, susține avocatul, pentru că nu înțeleg că statul nu le poate reconstrui locuințele private: „E important și cine ce comunică, pentru că se pot crea așteptări false. Situația este comparată cu alte tragedii mediatizate, precum Colectiv. Se încearcă să se facă ceva pompieristic. Să pară că statul e în tot și în toate.”, adaugă acesta. „Noi, în România, am privatizat ceea ce înseamnă locuirea, foarte multe locuințe sunt proprietate personală. Asta înseamnă și responsabilitate individuală. Vrem libertatea individuală maximă și responsabilitate comună, nu se poate așa”, subliniază Bajdechi.

Ministerul Dezvoltării a anunțat că sprijină financiar reconstruirea blocului de pe Calea Rahovei din București, afectat de explozia produsă în data de 17 octombrie, potrivit unui comunicat de presă. Însă expertul contestă comunicatul Ministerului Dezvoltării, spunând că acesta nu poate finanța construirea unui bloc nou: „Pare că cineva își bate joc de ei. Nu sunt singurii oameni cu probleme, nu se apucă statul să facă asta.”

Singura modalitate prin care statul ar putea justifica reconstrucția blocului este publicarea unei Ordonanțe de Urgență, mai spune acesta. Statul poate interveni și să construiască un nou bloc pe care să-l închirieze persoanelor afectate de explozie. În acest caz, presupunem că va primi acordul proprietarilor terenului pe care s-a aflat blocul demolat. „Statul nu este dezvoltator imobiliar. Dacă le dăm chirie subvenționată, practic e ajutor social. Facem politică de asistență socială pentru cei care nu au vrut să își asigure locuința? Aici e greșit.”, spune Bajdechi.

A treia variantă, cea dorită și de persoanele care și-au pierdut locuințele, este ca statul să le doneze apartamentele, după construcție. „Ceea ce trebuie reținut însă este faptul că statul nu are o obligație legală de a reconstrui blocul, iar dacă face acest lucru, reprezintă un ajutor pe care îl oferă celor afectați. Dar repet, nu cu titlu de obligație.”, spune avocatul Cristian Ioan. Demolarea blocului afectat de explozie nu se poate face fără un raport tehnic specializat care să impună această soluție. Un astfel de raport de expertiză ar necesita timp, iar el ar putea fi contestat în instanță de cei ale căror apartamente nu au fost distruse de explozie, au spus avocații consultați de Libertatea.

Dacă autoritățile iau o decizie politică de a demola rapid blocul în lipsa unui raport de expertiză sau a unei decizii definitive în instanță, atunci vor fi obligate să-i exproprieze și să-i despăgubească pe proprietari, fie prin bani, fie cu apartamentele noi. Ovidiu Prodan, șef de lucrări la Universitatea Tehnică Cluj-Napoca și General Manager la cea mai mare firmă de Expertiză Tehnică din Transilvania, avertizează că blocul din Rahova afectat de explozie se confruntă cu un risc iminent de colaps. O expertiză tehnică în asemenea condiții dificile poate dura între două săptâmâni și două luni. „Cu firma mea fac chiar acest tip de evaluări, dar nu mi-aș băga oamenii în clădire din cauza pericolului ridicat. O astfel de evaluare trebuie făcută cu drone de scanare și nu cu factor uman”, explică expertul. Un corp de clădire se consideră până la rostul de tasare sau rostul seismic care permite clădirii să se miște la cutremur. În cazul blocului din Rahova, rostul seismic delimitează fiecare scară. Totuși, avertizează expertul, chiar și reabilitată, degradările construcției pot să evolueze în timp semnificativ, și ca și în alte cazuri celebre din lume, după 5-10 ani s-ar putea ajunge la demolarea clădirii.

Oamenii își pot recupera banii într-un fel sau altul, dar nu de la stat. „În primul rând vorbim de asigurarea obligatorie. Dar aceasta acoperă doar dezastre naturale. Dacă explozia nu are cauze naturale, ci umane, victimele se pot îndrepta cu acțiune civilă în cadrul procesului penal. Dacă va fi găsit un vinovat în dosarul penal, persoanele păgubite se pot îndrepta cu acțiune civilă în procesul penal.”, a mai spus Alexandru Bajdechi. Din experiența avocaților, aceste procese pot dura ani de zile, iar sumele de la asigurări se obțin greu. Fiecare persoană care a contractat un credit a făcut și o asigurare. Dacă aceasta acoperă în întregime valoarea ratelor, atunci nu se va mai plăti nimic către bancă. Această asigurare se reface în fiecare an la valoarea medie din piață. Dacă valoarea apartamentului a scăzut mult față de perioada contractării creditului, atunci s-ar putea ca asigurarea să nu acopere suma integrală de plată. Spre exemplu, dacă în plin boom imobiliar a fost contractat un credit pe 30 de ani pentru un apartament cu două camere la 250 de mii de euro, iar el costă în acest an doar 100 de mii, atunci asigurarea făcută de bancă va fi pentru această sumă. Daca ratele la bancă depășesc această sumă, ele vor trebui plătite în continuare. Atunci când oferă ajutor financiar sau despăgubiri celor care nu au asigurări, în timp ce cei asigurați primesc compensații prin contribuțiile proprii, statul riscă să încurajeze lipsa de responsabilitate individuală, spune Robert Santa, sociolog, directorul de cercetare al think tankului Rethink România. „Aș spune că este vorba de un hazard moral din partea statului și o dilemă mai degrabă morală pentru că dacă, de exemplu, anumite persoane au plătit asigurare și primesc despăgubiri de la un asigurător privat, dar statul oferă un beneficiu similar unor persoane care nu au plătit această asigurare, statul intră într-un tipar de comportament în care încurajează lipsa de responsabilitate pentru propria locuință.” Statul poate sprijini temporar persoanele afectate, dar ajutorul nu trebuie să fie superior beneficiilor primite de cei care și-au plătit asigurările. „Statul nu ar trebui să funcționeze ca un asigurător privat pentru cei care n-au cotizat.”, spune acesta. Altfel, se creează un stimulent pervers, oamenii ar evita să mai încheie asigurări, așteptând ajutor de la stat, spune sociologul. Santa dă exemplul unei inundații care distruge 10.000 de locuințe și arată că, dacă statul ar reconstrui totul, la un cost estimat de 50.000 de euro per locuință, ar suporta un cost de peste jumătate de miliard de euro, o povară uriașă pentru contribuabili.

„Ori e echitabil ca toți contribuabilii să le plătească în condiții în care există instrumente de asigurare?”, se întreabă acesta.